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龙湖2019年“压线”定目标明年将检验新航道业务

时间:2019-04-02 22:17 点击:
3月25日,龙湖执行董事兼首席财务官赵轶再一次担起向媒体介绍过去一年成绩的角色,他手中拿着的是龙湖上市以来的第十份成绩单。 十周年是一个具有纪念意义的节点,但龙湖依旧稳

  3月25日,龙湖执行董事兼首席财务官赵轶再一次担起向媒体介绍过去一年成绩的角色,他手中拿着的是龙湖上市以来的第十份成绩单。

  十周年是一个具有纪念意义的节点,但龙湖依旧稳重。从其年报来看,过去一年,龙湖在谨慎中度过,销售额恰好跨过目标线 亿,同比上一年的增幅为28.5%。而营业收入有较大的增长,为1158亿元,同比增加61%。

  相比几年前许多房企动辄翻倍的业绩表现,过去一年包括万科、中海在内的多家大牌房企规模增速齐齐放缓。这意味着,行业正在发生改变。在年报中,龙湖主席吴亚军对当前的房地产市场发出感叹,“水大鱼大、蒙眼狂奔的时代注定一去不返了,回归、重塑成为共识。”

  就像吴亚军在年报中所写的,“回归”和“重塑”是龙湖近两年来的主要方向。这两年,龙湖把更多的心思放在了商业及长租公寓等新航道业务的发展上,此次业绩会上,龙湖再次提出到明年商业租金收入要达60亿元、长租公寓收入20亿元的目标。

  相比之下,龙湖对于规模数字的要求反而逐年降低。2019年,龙湖的销售目标是2200亿元,目标增幅由去年的28%降至10%。

  如果放在五年前,2000亿规模代表的是第一梯队的房企。经过五年的时间,2000亿元却是保住十强席位的一道门槛。

  “保持行业前十、每年两位数增长”是龙湖的底线%的增幅刚好踩在线上,这也让外界认为龙湖有些过于谨慎和保守。

  龙湖管理层指出,今年龙湖对于整个市场的判断是谨慎乐观的,设定这样的目标也是基于稳健的思考,“今年可售资源约3500亿元,按照63%去化率预计可以实现2200亿元的销售目标。”

  管理层同时判断,2019年的市场挑战很大,不确定性很多,城市间及城市的不同板块分化会非常明显,市场会出现一定的窗口期,但在哪些城市、什么时候出现、市场窗口期能持续多长时间都有很大的不确定性。

  “今年对龙湖来讲,会加强对于小周期或者是市场时机的研判,紧接着做一些价格策略的强管控,包括我们会进一步强化运营的弹性供货,主要目的是希望抓住市场窗口期。我们还要做到有利润的回款,这一点也非常重要。”

  业绩会上赵轶也强调,龙湖未来2-3年会将关注点放在核心盈利的增幅上,每年都会在20%以上长。他认为,虽然基数比较大,但龙湖能够通过土地储备和运营节奏来保证增长。

  去年,龙湖归属于股东的溢利为162.4 亿元,减除少数股东权益、评估增值等影响后的核心溢利同比增长31.5%至128.5 亿元。

  尽管每一次业绩会上龙湖高管们都会不断强调稳健,但在实际的执行中,龙湖却有着它的双面性,积极与谨慎同时存在。

  仅去年的表现中,龙湖在拿地上就表现出了很强的进取心。其年报显示,去年,龙湖共花费730亿愿用于拿地,获取了91宗土地,新增土地建面2189万平米,权益建面约1372万平米,平均权益收购成本为5297元/平米。

  积极拿地也无可避免会带来负债的上升。截至2018年年底,龙湖负债总额为3660.66亿元,这一数字相比上一年增加了1094.81亿元,增幅为42.67%。同时,2018年龙湖的短期借款有所增加,从上年36亿元增至117亿元。

  关于财务问题,赵轶回应称,龙湖看的不是绝对额,而是相对比例,“去年短期借款占整体债务比例不超过10%,应该是行业里最优秀之一。另外,龙湖在手现金450亿元,对短期借款的覆盖倍数是4倍多。”

  龙湖CEO邵明晓表示,今年龙湖拿地原则依然是量入为出,保持半年负债率在60%到70%之间,全年50%到60%之间。他继而补充,今年买地是有机会的,但在布局上希望在全国五大区域能够做到均衡。

  房地产调控之下,由于布局失衡而导致业绩增长缓慢的案例并不少见,例如去年大比例重仓杭州区域的滨江和绿城均未如期完成年度计划。因此,保证布局上的均衡被房企视为“活下去”的方式之一。

  从龙湖的区域布局来看,目前其已布局5大区域,分别是环渤海、西部、长三角、华中和华南。但在这其中,龙湖于环渤海和西部区域的土储占比均达到30%以上;长三角地区在经过近几年的加码后,土储占比为20.7%;华中和华南是龙湖最为薄弱的区域,占土储比例分别为8.8%和5.9%。

  基于均衡布局的考虑,邵明晓表示,今年龙湖要在土储较少的区域加大拿地力度,包括最近两年深受房企喜爱的粤港澳大湾区。

  龙湖在粤港澳大湾区的起步晚于不少房企,但龙湖不愿错失大湾区的发展机遇。2017年以来,龙湖明显加速,两年时间内,原本只进入了广州的龙湖就完成了7城15个项目的布局。管理层明确表示,下一步需要继续在华南深耕。

  年报显示,截至2018年底,龙湖土地储备合计6636万平米,权益面积为4559万平米,平均成本为5218元/平米,为当期签约单价的32.2%。

  随着龙湖在商业地产和长租公寓领寓的动作越来越多,这两项被其列入“主航道”的业务屡屡成为龙湖业绩会上的主角。

  过去一年,投资性物业为龙湖带来40.9亿元租金收入,较上年增长57.7%,具体来看,商场、冠寓、必赢娱乐注册其他收入的占比分别为87.8%、10.4%和1.8%。

  龙湖在商业地产领域的布局已经有些年头,但最初的几年,龙湖的商业地产业务多是“摸水过河”,直到2011年,龙湖确立了持商业的战略,并在近几年走上了规模化的道路,于全国复制商业项目“天街”。

  截至去年年末,龙湖共开业29座天街,总建面约296万平米,整体出租率约97.4%,回报率来到7%。邵明晓还透露,龙湖现在在手商业项目达到70多个。邵明晓坦言,这几年商业板块的快速增长主要得益于龙湖在2011年到2015年拿下多个地铁上盖项目,现在回头看是不错的决策。

  相比商业地产的先抑后扬,龙湖的长租公寓“冠寓”要幸运很多。犹记得2017年3月的业绩会上,邵晓明还在向媒体描述“三年十亿”的美好蓝图,短短两年,冠寓就趁着市场的东风扩张开来,期内,冠寓的开业房源数量已超过53000间。

  不过,目前冠寓尚未进入盈利期,但邵明晓透露,冠寓会持续释放利润,到2020年冠寓会实现盈利。“商业毛利率在75%,跟去年相比仍有提升。冠寓前期还处于不挣钱的状态,两者拉通来看毛利率是60%,我认为今年这个比例会比60%高一些。”

  未来,“提速”仍是商业和冠寓的关键词,而2020年,将是检验两个业务板块成绩的时候。根据龙湖的计划,商业板块今明两年会有提速,今年再开业9个项目,到2020年累计开业50个项目,保持每年35%-40%增速,到2020年实现商业收入超过60亿元;冠寓今年则计划累计开业10万间,到2020年收入破20亿元。


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